Droits et obligations du copropriétaire au Québec

En tant que copropriétaire au Québec, vous avez le droit d'usage libre de votre partie privative (sous réserve de la destination de l'immeuble et du règlement), de voter aux assemblées proportionnellement à la valeur relative de votre fraction, d'accéder aux parties communes selon votre quote-part, de consulter les registres financiers du syndicat (art. 1070 CCQ), de vous porter candidat au conseil d'administration et d'exercer des recours judiciaires en cas de décisions irrégulières.

Non. Le paiement des charges communes est une obligation légale du copropriétaire (art. 1064 CCQ). Le non-paiement peut entraîner une hypothèque légale sur votre fraction, la suspension de votre droit de vote en assemblée, des intérêts et pénalités, ainsi que des procédures judiciaires par le syndicat. Si vous contestez un montant, vous devez quand même payer et contester ensuite par les voies légales appropriées.

Oui. L'article 1070 du Code civil du Québec accorde à tout copropriétaire le droit de consulter les livres et registres du syndicat. Cela inclut les états financiers, les procès-verbaux des assemblées, les contrats, la déclaration de copropriété, le registre des copropriétaires et les plans de l'immeuble. La consultation doit se faire à des heures raisonnables, en présence de l'administrateur, et des copies peuvent être obtenues à frais raisonnables.

La Loi 16 introduit plusieurs changements majeurs : l'attestation obligatoire du syndicat lors de la vente d'une fraction, des responsabilités accrues pour les administrateurs, l'obligation d'un carnet d'entretien et d'une étude du fonds de prévoyance par des professionnels autorisés, et la protection des dépôts en fidéicommis pour les copropriétés neuves. Le règlement d'application est entré en vigueur le 14 août 2025.

Depuis l'entrée en vigueur de la Loi 141, chaque copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile d'au moins 1 000 000 $ (pour les copropriétés de 12 unités ou moins) ou 2 000 000 $ (pour 13 unités et plus). Vous devez aussi assurer vos biens personnels et vos améliorations individuellement. Le syndicat peut exiger une preuve d'assurance valide à tout moment.

Vous pouvez effectuer des travaux à l'intérieur de votre partie privative à condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne pas affecter les parties communes ou la structure du bâtiment. Toute modification touchant les parties communes (murs porteurs, fenêtres, plomberie principale, etc.) nécessite l'autorisation du syndicat ou de l'assemblée des copropriétaires. Certains règlements exigent une approbation préalable même pour des travaux purement privatifs.

Le syndicat peut prendre plusieurs mesures : inscrire une hypothèque légale sur votre fraction (art. 2724 CCQ), suspendre votre droit de vote en assemblée, imposer des intérêts et pénalités selon le règlement, et engager des procédures judiciaires pour recouvrer les sommes dues. L'hypothèque légale donne au syndicat une priorité de paiement en cas de vente ou de saisie de l'unité.

Oui. Si une décision de l'assemblée des copropriétaires est entachée d'un vice de procédure ou est contraire à la déclaration de copropriété, vous pouvez la contester en Cour supérieure. Les recours incluent l'annulation de la décision, l'injonction pour empêcher l'exécution d'une résolution, ou la demande de nomination d'un administrateur provisoire. La médiation est aussi une option recommandée avant les procédures judiciaires.

Les administrateurs du syndicat doivent agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires. Ils ont un devoir fiduciaire, peuvent être tenus personnellement responsables en cas de négligence, et ont des obligations renforcées depuis la Loi 16, notamment en matière de tenue du carnet d'entretien, d'étude du fonds de prévoyance et de production d'attestations dans les délais requis.

Le droit de louer fait partie du droit de propriété, mais la déclaration de copropriété peut imposer des restrictions. Certaines copropriétés interdisent la location à court terme (type Airbnb), exigent un bail d'une durée minimale, ou imposent la transmission du règlement au locataire. Vérifiez votre déclaration de copropriété et le règlement de l'immeuble. Le locataire doit respecter les mêmes règles de vie que les copropriétaires.