Guide 2026 des lois sur la copropriété au Canada par province

Le droit de la copropriété au Canada est entièrement provincial. Il n'existe aucune loi fédérale sur les condominiums — chaque province et territoire possède sa propre législation régissant la création, la gestion, le financement et les litiges liés aux copropriétés. Cela signifie que les règles concernant les fonds de prévoyance, les obligations des conseils d'administration, les assurances et la résolution des conflits peuvent varier considérablement d'une province à l'autre.

Ce guide offre un portrait complet, province par province, de chaque loi majeure sur la copropriété au Canada, incluant les changements législatifs importants entrés en vigueur en 2025 et 2026.

🗺️ Référence rapide : Comparaison province par province

🏛️ Québec — Les réformes les plus importantes au Canada

Le cadre juridique québécois de la copropriété est unique au Canada — il est régi par le Code civil du Québec (CCQ), et non par une loi distincte sur les condominiums. L'adoption récente de la Loi 16 représente la réforme la plus importante du droit québécois de la copropriété depuis des décennies.

Loi 16 — Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise

• Adoptée : 30 janvier 2020
• Règlement d'application publié : 30 juillet 2025
• Règlement en vigueur : 14 août 2025

Attestation du syndicat (ASEC)

Lors de la vente de toute unité de copropriété, le syndicat doit fournir une attestation sur l'état de la copropriété dans les 15 jours suivant la demande. L'attestation doit inclure :

• Solde du fonds de prévoyance
• État du fonds d'auto-assurance
• Budget et surplus/déficit
• Travaux majeurs prévus
• Litiges en cours
• Détails des assurances
• Modifications récentes à la déclaration de copropriété

Carnet d'entretien — Art. 1070.2 CCQ

Un registre complet couvrant un horizon de 25 ans des réparations majeures des parties communes. Le carnet doit inclure l'inventaire des parties communes, l'historique des travaux et contrats d'entretien, les garanties et un plan de réparation/remplacement sur 25 ans.

Il doit être préparé par un professionnel autorisé indépendant (ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé). Révision professionnelle complète requise tous les 5 ans (ou 10 ans pour les petits bâtiments — moins de 5 étages, moins de 50 unités, construits avant 2000).

Étude du fonds de prévoyance — Art. 1071 CCQ

Analyse professionnelle projetant les coûts des réparations majeures et du remplacement sur un horizon minimum de 25 ans. Les cotisations annuelles doivent désormais être basées sur les recommandations de l'étude — l'ancienne règle du « 5 % des charges communes » a été remplacée. Renouvellement requis tous les 5 ans.

Protection des acomptes des acheteurs (Construction neuve)

Les acomptes versés par les acheteurs de nouvelles unités de copropriété doivent être détenus en fidéicommis par un professionnel qualifié (notaire, avocat, CPA ou administrateur autorisé). Les promoteurs ne peuvent plus utiliser ces sommes directement. En vigueur depuis le 14 août 2025.

Loi 141 — Réformes des assurances

La Loi 141 a réformé les obligations d'assurance en copropriété. Les syndicats doivent faire évaluer la valeur de reconstruction tous les 5 ans par un évaluateur agréé et maintenir un fonds d'auto-assurance dédié pour couvrir les franchises.

Les copropriétaires individuels doivent détenir une assurance responsabilité civile obligatoire : 1 000 000 $ minimum pour les immeubles de moins de 13 unités, et 2 000 000 $ minimum pour les immeubles de 13 unités et plus.

Loi 31 — Modifications sur l'habitation (2024)

Adoptée le 21 février 2024, la Loi 31 a modifié les articles 1070.2 et 1071 du CCQ pour donner au gouvernement une flexibilité réglementaire permettant de moduler les obligations selon les caractéristiques du bâtiment (taille, type, année de construction). Cela a permis au règlement d'août 2025 d'inclure des dispositions pour les « petits bâtiments » avec des cycles de révision de 10 ans au lieu de 5.

Projet de loi 20 — En considération (2026)

Statut en juin 2026 : En consultations parlementaires — PAS encore adopté. Déposé le 11 février 2026, ce projet propose des amendements qui permettraient au gouvernement d'exempter certaines copropriétés des obligations de carnet d'entretien et d'étude du fonds de prévoyance. Le RGCQ s'est vigoureusement opposé à ces dispositions d'exemption, qualifiant cela de « recul » qui compromettrait la transparence et la protection des acheteurs.

Conséquences du non-respect au Québec

La Loi 16 ne crée pas d'amendes administratives spécifiques. Cependant, le non-respect comporte des risques significatifs :

• Responsabilité civile — les copropriétaires peuvent poursuivre le syndicat pour dommages
• Injonctions judiciaires — les tribunaux peuvent ordonner la conformité
• Perturbation des transactions — l'absence de l'ASEC peut retarder ou faire échouer des ventes
• Impact sur le financement/assurances — les institutions financières peuvent refuser les prêts hypothécaires; les assureurs peuvent augmenter les primes ou refuser la couverture
• Perte de valeur de l'actif

🏙️ Ontario — Le plus grand marché de condos au Canada

L'Ontario est régi par la Loi de 1998 sur les condominiums (L.O. 1998, ch. 19) et le Règlement de l'Ontario 48/01. Toutes les associations condominiales doivent être inscrites auprès de l'Autorité des condominiums de l'Ontario (ACO) et payer une cotisation annuelle.

Tribunal de l'autorité du condominium (TAC)

L'ACO exploite le TAC, le premier tribunal de résolution des litiges en ligne pour les condominiums au Canada. Sa compétence couvre l'accès aux registres, les nuisances (bruit, odeur, fumée), les litiges concernant les animaux, véhicules et stationnement, ainsi que la conformité aux documents constitutifs. L'ACO prépare l'ajout des litiges concernant les assemblées de propriétaires à la compétence du TAC.

Exigences relatives au fonds de réserve

Mises à jour 2025–2026

Le Projet de loi 72 (Buy Ontario Act, 2025) a prolongé certains amendements proposés (ententes d'installations partagées, certificats d'information), mais n'a PAS prolongé les modifications relatives à la définition de l'adéquation du fonds de réserve — ces dispositions ont expiré le 31 décembre 2025. Le Canadian Condominium Institute (CCI) continue de plaider pour plus de clarté sur l'adéquation du fonds de réserve.

🌊 Colombie-Britannique — Fin des reports de rapports de dépréciation

La Colombie-Britannique est régie par la Strata Property Act (S.B.C. 1998, ch. 43) et le Strata Property Regulation (B.C. Reg. 43/2000). Le changement le plus important en 2025–2026 est la fin des reports de rapports de dépréciation.

Auparavant, les sociétés strata pouvaient reporter l'obtention d'un rapport de dépréciation par un vote des ¾ annuel. Désormais, les reports ne sont plus autorisés pour les sociétés de 5 lots et plus. Les rapports doivent être obtenus tous les 5 ans.

Tribunal de résolution civile (TRC)

Le TRC traite les litiges relatifs aux propriétés strata, incluant l'interprétation de la Strata Property Act et de ses règlements. Le non-respect des exigences relatives aux rapports de dépréciation peut être porté devant le TRC.

🏔️ Alberta — Nouveau tribunal et réformes majeures

L'Alberta a adopté la refonte la plus complète du droit de la copropriété en dehors du Québec, avec des amendements entrant en vigueur début 2026.

Tribunal de résolution des litiges en copropriété (TRLC)

Lancé le 1er avril 2026 — premier tribunal indépendant et quasi judiciaire de l'Alberta pour les litiges en copropriété.

Autres changements clés 2026

• Financement « suffisant » du fonds de réserve — désormais une norme légale
• Analyse technique obligatoire pour les nouvelles constructions — requise dans les 4 ans suivant l'occupation
• Rétrofacturations améliorées — préavis de 90 jours requis, avec au moins 10 jours pour la réponse du propriétaire
• Changement de vote — la méthode par défaut est désormais le « vote par propriétaire » (un vote par propriétaire)

Exigences du fonds de réserve de l'Alberta

🌾 Manitoba et Saskatchewan

Manitoba

• Loi applicable : The Condominium Act, CCSM c. C170
• Fonds de réserve : Obligatoire; études tous les 5 ans
• Cotisations : Aucun montant minimum légal — les conseils doivent considérer les recommandations professionnelles
• 2025–2026 : Pas de changement majeur

Saskatchewan

• Loi applicable : The Condominium Property Act, 1993
• Fonds de réserve : Obligatoire, détenu en fiducie, distinct du fonds de charges communes
• Études : Tous les 5 ans par des professionnels qualifiés
• 2025–2026 : Pas de changement majeur

🌊 Provinces atlantiques

Nouvelle-Écosse

• Loi applicable : Condominium Act, RSNS 1989, c. 85
• Amendements récents (mai 2023) : Amélioration de la transition promoteur-propriétaires, clarification des pourcentages de vote, modernisation du vote (bulletins par courriel), divulgation obligatoire des ententes de location
• 2025–2026 : Cadre stable

Nouveau-Brunswick

• Loi applicable : Condominium Property Act, SNB 2009, c. C-16.05
• Fonds de réserve : ≤10 unités : doit égaler 100 % du budget d'exploitation annuel; >10 unités : étude du fonds de réserve obligatoire
• 2025–2026 : Pas de changement majeur

Île-du-Prince-Édouard

• Loi applicable : Condominium Act, RSPEI 1988, C-16
• Fonds de réserve : Aucune exigence légale provinciale imposant un fonds de réserve
• 2025–2026 : Aucun changement

Terre-Neuve-et-Labrador

• Loi applicable : Condominium Act, 2009, SNL 2009, c. C-29.1
• Fonds de réserve : Obligatoire; études tous les 10 ans (le plus long cycle au Canada)
• Petits immeubles (<10 unités) : Fonds doit égaler 100 % du budget d'exploitation annuel
• 2025–2026 : Consultations de modernisation en cours

🇨🇦 Législation fédérale affectant les copropriétés

Code national du bâtiment du Canada 2025

Publié en décembre 2025 par le Conseil canadien des codes de construction harmonisés. Il s'agit d'un code modèle uniquement — il n'a force de loi qu'une fois adopté par chaque province.

Changements clés affectant les copropriétés : objectif d'accessibilité élargi s'appliquant désormais à tous les types de logements, et nouvelle sous-section 3.8.4 sur les logements adaptables (murs renforcés pour barres d'appui futures, hauteurs accessibles pour les commandes, dimensions spécifiques des portes et parcours de déplacement).

Loi canadienne sur l'accessibilité (L.C. 2019, ch. 10)

Objectif : Canada sans obstacle d'ici 2040. Cependant, cette loi s'applique uniquement aux entités sous réglementation fédérale. Elle ne s'applique pas aux copropriétés résidentielles privées.

🎯 Points clés à retenir pour 2026

1. La date limite d'août 2028 au Québec approche rapidement. Les syndicats devraient commencer dès maintenant à obtenir les carnets d'entretien et les études du fonds de prévoyance — la demande pour les professionnels qualifiés est élevée.
2. Les sociétés strata du Grand Vancouver doivent avoir leurs rapports de dépréciation d'ici le 1er juillet 2026. L'option de report n'existe plus.
3. Le nouveau TRLC de l'Alberta accepte les dossiers. Les conseils devraient revoir leurs procédures d'application des règlements et de tenue d'assemblées.
4. Les dispositions d'adéquation du fonds de réserve de l'Ontario ont expiré. Les conseils continuent de se fier aux évaluations professionnelles.
5. Les provinces maritimes restent stables, mais les administrateurs devraient surveiller les consultations de modernisation en cours, particulièrement à Terre-Neuve.
6. Le Code national du bâtiment 2025 se répercutera sur l'adoption provinciale au cours des prochaines années, introduisant de nouvelles exigences d'accessibilité pour les projets de copropriété.

Ce guide est maintenu par l'équipe Babel et mis à jour à mesure que de nouvelles lois sont adoptées. La conformité aux lois sur la copropriété est une responsabilité continue — et Babel est là pour vous accompagner à chaque étape, quelle que soit votre province.